标签: 房地产
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房地产户型图鸟瞰图
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装饰设计师93 2015-8-30 10:38
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个人分类: 室内设计|532 次阅读|0 个评论
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房地产名词解释
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甜蜜的微笑 2013-12-22 14:55
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房地产的一些名词解释 一、 名词解释 ★ 用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的项目征地范围的界线。 ★ 建筑退红线距离：是指建筑物最外边后退道路红线的距离。 ★ 道路红线：是指城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。 ★ 规划用地面积（总用地）：指城市规划行政主管部门确定的项目征地范围，即用地红线内的面积，它包含了项目代征地（道路、绿化、公建 … ） ★ 建设用地面积（净用地）：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 ★ 建筑面积：是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。 ★ 容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数（不计容积率的建筑面积除外）。反应项目空间密度。 ★ 住宅平均层数：住宅总建筑面积 ÷ 住宅基底面积。 ★ 住宅区建设用地分类：住宅用地、道路用地、绿化用地、公建用地 ★ 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。不等同于住宅用地面积。 ★ 建筑密度（建筑覆盖率）：建筑基底面积 / 建设用地面积（ % ）。反应项目平面密度。 ★ 绿化用地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于 2 米的土地。 ★ 绿地率：指绿化用地面积占建设用地面积的百分比。 ★ 绿化覆盖率：指各类绿化水平投影面积占建设用地面积的百分比。 ★ 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距 ÷ 遮挡房屋檐高。（南方一般在 1.0-1.1 ，石家庄为 1.5 ） ★ 人均用地：住宅区总用地 / 住宅区总人口（平方米 / 人） ★ 人口密度：住宅区人口 / 住宅区用地（人 / 公顷 万人 / 平方公里）。 ★ 现房：通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。 ★ 期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。 ★ 七通一平：通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污、场地平整。 ★ 房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。 ★ 五证四图二书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《总平面图》《立面图》《楼层平面图》《分户平面图》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》 ★ 土地使用权出让年限：居住用地 70 年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年。 ★ 每户的建筑面积：户型内的实用面积加上分摊面积。 ★ 每户的实用面积：户型内所有结构面积（包括墙体的面积）。 ★ 每户的使用面积：户型内各功能空间使用面积之和。即实际可使用的面积。 ★ 平面系数：包括实用面积系数（结构面积系数）、使用面积系数、辅助面积系数等。 ★ 户型的实用面积系数（实用率）：户型的实用面积 ÷ 户型的建筑面积。 ★ 户型的使用面积系数（使用率）：户型的使用面积 ÷ 户型的建筑面积。 ★ 建筑限高：是指地块内建筑物地面部分的最大高度限制值。一般地区，建筑高度，平屋顶按女儿墙高度计算；坡屋顶按屋檐和屋脊的平均高度计算。 ★ 建筑层高：是指建筑物每层的高度。住宅建筑规范规定：普通住宅层高不宜高于 2.8m 。据计算，层高每增加 10 ㎝，造价增加 1 ％，用地增加 2% 。 ★ 女儿墙：平屋顶建筑顶部用作安全维护作用的墙体结构。 ★ 山墙：指未设置建筑物主要门窗的墙体（可设置高窗）。 二、 建筑分类 按建筑的使用性质，城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。 按建筑结构的使用材料分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构建筑。钢筋混凝土结构分为：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。 按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。 根据采光、防火需要确定的建筑形式：板式建筑（有一面墙体超过 40 米宽度）、点式建筑（任何一面墙体的面宽都在 40 范围内） 三、 民用建筑层数与高度的划分 ★ 住宅建筑： 1 ～ 3 层为低层， 4 ～ 6 层为多层， 7 ～ 9 层为中高层， 10 层以上为高层。（习惯将 11 － 12 层建筑称为小高层建筑） ★ 公共建筑及综合性建筑总高度超过 24m 则为高层。（不包括总高度超过 24m 的单层建筑）。 ★ 建筑总高度超过 100m 的，不论住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 四、 工程相关知识 ★ 承重墙：为建筑物承重结构，不可拆除。 ★ 隔墙：只是起到分隔空间的作用，可以拆除以变化空间格局。 ★ 识别承重墙与隔墙：砖混结构均为承重墙；钢筋混凝土结构中细线表示的填充墙为隔墙，粗线（或黑色）表示为承重墙。 ★ 裂缝：分温度裂缝和结构裂缝，温度裂缝为混凝土凝结过程中的自然裂缝，纹路杂乱，不影响结构；结构裂缝为因结构引起的裂缝（如局部钢筋铺设不到位），影响结构使用。 ★ 墙体厚度：普通砖混结构承重墙为 240mm ，北方保温承重墙为 370mm ；钢筋混凝土结构承重墙一般为 150 － 200mm ；填充墙厚度重要分布在 80 － 150mm 。 五、 等高线 ★ 绝对标高：某一点相对于国家确定海平面的高度。 ★ 相对标高：某一点相对于另外一点的高度，一般建筑以室内地坪地绝对标高为相对标高的正负零值。 ★ 等高线：将相同标高的不同点连接在一起的一条线。 ★ 相邻等高线之间的距离叫等高线间距，相邻等高线之间的高差叫等高距。 ★ 同一种地形，等高距是相同的，等高线间距是不同的。 ★ 一般来讲， 1 ： 500 或 1 ： 1000 比例的图纸，等高距为 1 米。 六、 停车场 ★ 车位大于 50 辆的停车场，出入口应不小于 2 个。 ★ 车位大于 500 辆的停车场，出入口应不小于 3 个。（间距不小于 15m ，宽度不小于 7m ）。 ★ 一般停车位的尺寸为 2m×5m ，加上停车场的道路和回车场，一般平均每个停车位用地面积约 25 ～ 30 ㎡。 七、 居住区的规模与人口 ★ 居住区： 3 ～ 5 万人，用地规模 50 ～ 100ha ，公共绿地指标 1.5 ㎡ / 人。 ★ 居住小区： 7000 ～ 15000 人，用地规模 17 ～ 35ha ，公共绿地指标 1 ㎡ / 人。 ★ 居住组团一般为 300 ～ 800 户， 1000 ～ 3000 人，公共绿地指标 0.5 ㎡ / 人。 八、 道路宽度 ★ 居住区道路：道路红线不宜小于 20m 。 ★ 小区路：路面宽 5 ～ 8m ；建筑红线之间的宽度，采暖区不宜小于 14m ；非采暖区不宜小于 10m 。 ★ 组团路：路面宽 3 ～ 5m ；建筑红线之间的宽度，采暖区不宜小于 10m ；非采暖区不宜小于 8m 。 ★ 宅间小路：路面宽度不宜小于 2.5m 。 ★ 消防车道的宽度不应小于 3.5m 。 ★ 居住区内尽端式道路的长度不宜大于 120m ，长度超过 35m 应设不小于 12m×12m 的回车场地。 ★ 沿街的总长度大于 150m 或总长度大于 220m 时应设消防通道。 ★ 单车道宽度不小于 3.5m ，双车道不小于 7m ，机动车与自行车混行时不宜小于 4m ，人行道不小于 1.5m 。 九、 竖向交通 ★ 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16m 以上的住宅必须设置电梯。 ★ 九层以上，建筑面积超过 500 ㎡的塔式住宅，应设两个楼梯。 ★ 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。 ★ 十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。 ★ 十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。 ★ 十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。 ★ 十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。 ★ 十二层及十二层以上的住宅应设消防电梯，当每层建筑面积不大于 1500 ㎡时，应设一台；当大于 1500 ㎡但不大于 4500 ㎡时，应设 2 台；当大于 4500 ㎡时，应设 3 台。 十、 小区交通出入口方位 ★ 交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。 ★ 在公交车站和停车场等车流量较多的小区，其主要车行出入口位置应符合以下规定：距主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于 70m ；距非道路交叉口的行人横道线（包括引道、引桥和地铁出入口）最边缘不应小于 5m ，距公交站台边缘不应小于 10m ；距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于 20m 。 十一、户型评价 ★ 首先看功能分区是否合理，是否做到 “ 七大分区 ” ，即：动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区、卫浴分区 。 ★ 其次看朝向是否合理，是否做到了通风顺畅，厅、卧、厨、卫四大光明。 ★ 交通面积是否经济便捷，户内浪费面积是否较大。 ★ 开窗位置是否合理，是否会造成视线干扰。 ★ 开门位置是否适合家具摆放，会不会形成私密性的干扰。 ★ 阳台使用是否方便，面积大小合适。 ★ 厨房是否有直接采光、自然通风，有没有足够的操作面，与餐厅的距离是否合适。 ★ 卫生间的采光通风是否良好，面积是否合理，利于洁具的摆放，公共卫生间的位置是否能够方便各个房间使用，会不会对各个房间的感官有影响。 ★ 卫生间不宜直接布置在下层住户的卧室、客厅和厨房的上层，以方便防水、管道的布置。 ★ 公用部分的走廊是否合理，楼梯和电梯是否方便每户人家使用。 ★ 楼体的摆放是否合理利用景观，充分考虑了朝向。 ★ 从销售的角度考虑各个户型的均衡，对销售的影响 ★ 充分考虑风水要求。 十二、基本知识 ★ 防震： 6 级以上设计防震，普通建筑具备自然的防震功能。 ★ 圈梁：用于防震作用的围绕建筑物的通梁。 ★ 建筑图尺寸单位除标高及总平面以 m 位单位外，其余均以 mm 为单位。 ★ 常用单位的换算： 1 公顷（ ha ）＝ 10000 ㎡＝ 15 亩 n 1 亩＝ 666.7 ㎡ n 想买房一定要了解的 — 房地产专业名词解释 ( 二 ) 1 、什么是期房 习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到 “ 七通一平 ” ，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了 “ 七通一平 ” ，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。 2 ．什么是现房 现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。 3 ．什么是准现房和尾房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。 尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种，当商品住宅的销售量达到 80% 以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 4 、如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从 12 层到 35 层。塔楼一般是以一梯 4 户到一梯 12 户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 5 、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在： （ 1 ）控制面宽和进深的比例。 板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。 因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在 14 米以内，高层板楼进深则在 18 米以内，有些超过 20 米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在 6 米至 8 米，三居室面宽在 10 米至 13 米，四居室面宽在 12 米至 15 米。 （ 2 ）注意卧室和客厅的日照。 设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。 在朝向上，正南正北的户型布局一般是 “ 二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向相同。 板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于 U 形和 Z 形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但是，户型种类少也是板楼的劣势。 6 ．高品质的塔楼 塔楼，是根据它的建筑形式而被冠名的，塔楼本身有非常大的特点：瘦长、秀气、挺拔。实际上，设计得好的塔楼经常是城市中的景观。城市中的高层建筑，大多数是以塔的形式出现的。 因为瘦长，所以太阳光的遮挡就小，塔楼所要求的占地面积和对绿地的遮阳面就小。它是细细长长的一条线，而不是平平的一大片，从这个角度看，在容纳相同住户的前提下，塔楼实际上对大环境的影响是最小的。对个人而言，其实塔楼本身也是益于健康的。因为它有面多、层高的特点，外墙面大，所以人与阳光和自然接触的机会就多。 从建筑学的角度来看，一个建筑的外墙面多，那么房子做起来就比较的活跃，就更能发挥功能作用。相比之下，板楼面宽，而且整个建筑长，对光线的遮挡就大，因此占地就多。从经济的角度上讲塔楼的经济性高、容积变幻无常高、这是板楼无法比拟的。塔楼本身可以做成蝴蝶状的，分几个叉，本身利用电梯这一个交通单元，可以服务很多户，而且把造价、面积等经济问题都省下来了。同时楼的本身分了很多叉，朝向很好，有些塔楼的塔式化。现有这种形式的塔楼实际上已经建了不少。以后，应该要把户数降下来，做成一梯四户，甚至更少。有的塔楼是一梯两户，这其实是板楼的缩版，叫做 “ 短板 ” ，这种 “ 短板 ” 应该说是品质最好的。它是板楼但同时具备塔楼的特点，可以向高层发展。 “ 板中有塔，塔中有板 ” ，这种做法是现在非常好的发展趋向。 当然塔楼之间的间距也是很重要的，有些地方规定楼之间的宽度比是 1 ： 1 ，做 30 米的楼，必须有 30 米的空隔，这对通风、日照都有好处，对城市面貌也有好处。 6 、住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米、 2.4 米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 7 ．住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数： 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米 、 5.7 米、 6.0 米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足；另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 8 住宅的层高 层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米 。住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较高大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区，为抵御灾害，往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在 2.8 米左右。据测，层高每降低 0.1 米，造价就降低 1% 左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高可相应压缩。 9 住宅的净高 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式 “ 净高 = 层高 - 楼板厚度 ” 来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。 10 ．小区的规划建设用地面积和建筑面积 小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。 11 ．建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度） 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。 建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。 12 、绿化率与绿地率的区别 其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对 “ 居住区用地范围内各类绿地 ” 这一概念的不同理解上。 房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为 “ 绿地率 ” 和 “ 绿化覆盖率 ” 两种叫法。 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙 1.5 米和道路边线 1 米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到 3 米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。 绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到 60% 以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作 “ 绿地率 ” ，它和开发商一般许诺的 “ 绿化率 ” 有很大区别，开发商常说的其实是 “ 绿化覆盖率 ” 。 而且，国家对绿地率的要求非常严格。根据相关技术规范、法规都可以知道，长草的地方并不一定都能算作绿地，绿地率所指的 “ 居住区用地范围内各类绿地 ” 主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不少于 8 米，面积不小于 400 平方米。该用地范围内绿化面积不少于总面积的 70% （含水面），至少要有 1/3 的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙 1.5 米和道路边线 1 米以内的用地，不得计入绿化用地。 根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于 30% ，且要保证居住区内人均 2 平方米，居住小区人均 1 平方米的规模。 绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到 60% 以上。 13 ．为何国有土地使用证上编号会有不同 如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样，这有可能不是同一份土地使用证，应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合同。 14 ．房屋的使用率与实用率 住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在 72%~75% 之间，板楼在 78%~80% 之间；而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为 “ 地毯面积 ” 。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 15 商品房销售面积 商品房按 “ 套 ” 或 “ 单元 ” 出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。 商品房销售面积的标注单位应当为平方米。 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。 按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。 16 ．套内建筑面积 商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 17 、套内使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算： （ 1 ）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和； （ 2 ）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； （ 3 ）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； （ 4 ）内墙面装饰厚度计入使用面积。 18 套内墙体面积 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为： （ 1 ）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 （ 2 ）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 19 ．套内阳台建筑面积 按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中： （ 1 ）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； （ 2 ）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积； （ 3 ）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； （ 4 ）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 20 ．公用建筑面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。 公用建筑面积由两部分组成： （ 1 ）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房； （ 2 ）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积 = 全幢建筑面积 - 全幢各套套内建筑面积之和 - 单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等） 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。 公用建筑面积不包括什么？ 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。 21 ．分摊的公用建筑面积如何计算 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下： 分摊的公用建筑面积 = 各套套内建筑面积 Ⅹ 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 = 整幢建筑的面积 - 各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 各套套内建筑面积之和 22 ．公摊面积多大为宜 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在 0.18 米 ~0.26 米之间，而板楼的公摊系数则在 0.14 米 ~0.16 米之间。这也是一套房屋公摊面积的适 “ 度 ” 范围。 23 、好户型的标准数据 根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的 “ 健康住宅建设技术要点 ” 提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准。 （ 1 ）建筑密度不大于 25% 。 （ 2 ）面积标准： 客厅，最低 14 平方米，一般 18 平方米，推荐面积 25 平方米； 主卧室，最低 12 平方米，一般 14 平方米，推荐面积 16 平方米； 次卧室，最低 8 平方米，一般 10 平方米，推荐面积 12 平方米； 厨房，最低 5 平方米，一般 6 平方米，推荐面积 8 平方米； 餐厅，最低 6 平方米，一般 8 平方米，推荐面积 10 平方米； 主卫生间，最低 6 平方米，一般 7 平方米，推荐面积 8 平方米； 次卫生间，最低 3 平方米，一般 4 平方米，推荐面积 5 平方米； 贮藏室，最低 3 平方米，一般 4 平方米，推荐面积 6 平方米； 书房，最低 6 平方米，一般 8 平方米，推荐面积 10 平方米； 总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有足够的人均建筑面积，并确保其私密性。 （ 3 ）能引起过敏的化学物质浓度很低。 （ 4 ）尽量不使用易散发化学物质的材料。 （ 5 ）二氧化碳浓度要低于 1000PPM 。 （ 6 ）悬浮粉尘浓度要低于 0.15mg/ 平方米。 （ 7 ）每天日照时间应在 3 小时以上。 （ 8 ）有足够亮度的照明设备。 （ 9 ）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。 （ 10 ）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。 （ 11 ）整个房间温度全年操持在 17—27 之间。 （ 12 ）室内温度全年保持在 40%—70% 之间。 （ 13 ）噪声要小于 50 分贝。 （ 14 ）有足够的抗自然灾害的能力。 （ 15 ）便于护理老人和残疾人。 （ 16 ）人均公用绿地面积大于或等于 2 平方米。 24 、住宅的种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、 TOWNHOUSE 、别墅等。 （ 1 ）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （ 2 ）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 （ 3 ）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 （ 4 ）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 （ 5 ）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的 “ 砖 ” ，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。 “ 混 ” 是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖混住宅一般在 5 层、 6 层以下。 25 、砖木结构住宅 砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。 26 、钢筋混凝土结构的住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。 27 、住宅的标准价 标准价实际是一种优惠价，它仅包括住宅的建造和征地拆迁补偿费，大大低于住宅的市场价。在城市住宅制度改革的起步阶段，为鼓励群众购房，按标准价计算商品住宅价格时，征地、拆迁补偿费可暂时由单位适当负担，因此，目前实行的新建住宅标准价实际上是一种有补贴的优惠价。 经济适用住房市场通常实行标准价来解决中低收入者的住房问题。由于标准价不含有土地使用转让金等费用，相对于商品房的市场价要优惠很多，优惠幅度一般在 1/3~2/3 之间 。所以，以标准价销售房产，可以刺激广大中低收入者购买欲望，活跃房地产市场。 28 ．住宅的起步价 在商品房广告中，人们经常遇到 “ 起步价 ” 这一名词。在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格；而各楼层的差价，有的相差几十元，有的甚至相差几百元。以购买 100 平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元。 一般来说，房地产增开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，从某种意义上说， “ 起步价 ” 可以认为是该房地产的最低价格。从目前市场上看，开发商根据自己的总体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起步价加 5% ，二楼价为起步价加 15% ，三楼加 25 ，四楼价加 20% ，五楼价为起步价加 10% 。但是有的房地产开发企业的 “ 起步价 ” ，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。 面对商品房价格 “ 朦胧 ” 的问题，购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。 29 ．住宅的均价 均价是指各单位的销售价格的和除以单位建筑面积的和，即得出平方米的价格。均价一般不是销售价，但也有例外。如前段时期某高层物业推出的 “ 不计楼层、朝向， 2800 元 / 平方米统一价销售 ” ，即以均价作销售价，也不失为引人注目的营销策略。 如果不计楼层和朝向，以统一的价格即以均价销售楼房会使开发商处于不利地位。以同样的价格购房，人们当然希望购得好楼层、好朝向的楼房；而那些楼层和朝向不太理想的单元，则少有人问津。这便会形成撑死的撑死，饿死的饿死，两极分化严重的局面。这对开发商来说是不利的。 30 、如何看售楼模型 购买期房的消费者虽然看不到现房，但可以通过看楼书、模型、样板房来决定是否购买。如何看模型呢？ （ 1 ）购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性。 不要一味地被模型上的美景和销售人员避重就轻的解释所迷惑。对于住宅建筑，在设计上必须考虑实际生活和各种功能的需求，满足住宅建筑技术相关指标的要求。购房者在购买前应首选了解一些建筑常识。以一个多、高层结合的中型住宅社区为便例，先要看社区生活功能区域的布局分配，如小区的绿化地带分布，多、高层之间的间距，地上地下停车场与小区道路的设计规划，露天娱乐休闲区域的布局与面积大小，社区公共设施的位置等，这些都直接关系到社区的生态环境和配套服务设施水平的高低，是购房的重要依据和物业品质的重要体现。 （ 2 ）购房者要看建筑物模型表示的所有内容的真实性。
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个人分类: 建筑室内理论|700 次阅读|0 个评论
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房地产基础知识
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邓等等等 2013-5-28 17:32
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房地产基础知识 1、住宅的结构有哪些形式？ 2、什么是使用率？什么是实用率？ 3、怎样计算房屋的使用率？ 4、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 5、什么是住宅的建筑面积？ 6、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 7、商品房的销售面积如何计算？ 8、商品房分摊的公用建筑面积 9、什么叫房屋的产权,产权包括什么？ 10、产权证如何办理？ 11、商品房的价格? 12、什么是房地产登记？ 13、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？ 14、什么是印花税？ 15、什么是契税？ 16、什么是公共维修基金？ 17、什么是“五证、二书”？ 18、什么是单元式住宅？ 19、什么是建筑密度？ 20、什么是绿化率？ 21、什么是低层房？小高层房？高层房？ 22、什么是跃层式商品房？ 23、什么是复式商品房？ 24、什么是TOWNHOUSE？ 25、预售登记 26、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？ 27、什么是期房？现房？ 1、住宅的结构有哪些形式？ 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，情况如下： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 (3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 2、什么是使用率？什么是实用率？ 使用率是住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 3、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 4、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ (1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。 5、什么是住宅的建筑面积？ 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 6、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 7、商品房的销售面积如何计算？ 商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 8、商品房分摊的公用建筑面积 (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 下列空间不得计入公用建筑面积： (1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。 (2)作为人防工程的地下室。 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) 9、什么叫房屋的产权,产权包括什么？ 房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 10、产权证如何办理？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。 11、商品房的价格 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。 预售价：是指商品房预售的价格。 12、什么是房地产登记？ 房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。 房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。 13、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？ “全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。 “部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。 “部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。 14、什么是印花税？ 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 15、什么是契税？ 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 征收范围及纳税人：由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。 16、什么是公共维修基金？ 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。 17、什么是“五证、二书”？ “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 18、什么是单元式住宅？ 单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 19、什么是建筑密度？ 建筑密度是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。 20、什么是绿化率？ 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 21、什么是低层房？小高层房？高层房？ 低层房：是指1至3层高的楼房。 小高层房：是指9至11层高以下的楼房。 高层房：是指总高在12层以上的楼房。 22、什么是跃层式商品房？ 跃层是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 23、什么是复式商品房？ 复式是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 24、什么是TOWNHOUSE？ TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 25、预售登记 办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。预售登记手续一般由开发商负责办理。 26、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？ 商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系)，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。 27、什么是期房？现房？ 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
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样板房设计特色
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小迷涂神 2013-5-17 15:48
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在济南，不少楼盘在样板房的设计和制作上，可谓是费尽心机。毕竟一个好的样板房，在很大程度上能让人们品位到居住文化的内涵，更多是激起购房客户的购买欲望，使开发商在项目销售上占据先机，从而赢得很好的经济和社会效益。出于这样的考虑，不少开发商，过多地追求了样板房的“超凡脱俗”，同时也脱离了楼盘本身的客户定位或说楼盘的内在质素。过于超前的装修风格，也让不少购房客户感到样板房在实际的运用上，离居家文化越走越远。 济南济阳澄波湖的样板房设计，在结合济南楼盘样板房设计上的一些成功经验后，大胆将建筑设计、园林规划等文化内涵，延续到室内设计上，在注重艺术与空间的整合效果上，推出了一种特有的东方古典文化理念，使得澄波湖样板房引起市场关注，更多是引发了楼市对样板房的一场“革命”。不少地产开发商和装修设计公司纷纷到澄波湖参观学习。从某种意义上说，澄波湖样板房的面市，因其体现了自己的文化概念，而成为济南楼市在样板房设计领域的一个范本。 样板间、售楼处设计专家——合山兄弟装饰，先后为六十几家房地产开发企业提供售楼处、样板间设计与施工服务，并参与临沂汽车站、济南交警等政务工程的设计与施工，其先进的设计理念、专业的施工水平，获得省市各级领导的一致好评，也因此合山兄弟装饰被评为样板间、售楼处的设计专家。
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售楼部设计应该如何设置
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小迷涂神 2013-5-6 15:04
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售楼部从字面意思解释就是销售楼盘的场所，售楼部作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。因此，作为直接影响客户第一视觉效果的售楼部设计，一定要形象突出，体现楼盘特色，同时能激发客户的良好心理感受，增强购买欲望。 售楼部作为销售的前沿阵地，直接影响买家的购买，销售的操作中任何的干扰都可能导致交易失败，所以售楼部应该设置不同的区域，避免干扰与混乱。针对本盘特色合山兄弟装饰建议售楼部应设置以下功能区域：接待区、洽谈区、签约区、办公区、模型展示区、音像休闲区。 接待区：可作为总台形式，以本盘的大幅形象展板为背景。放置楼盘的相关宣传资料，配置两至三台电话，有固定的电话接听人员，售楼处门口再安排两位迎宾. 洽谈区：要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化。采购一些舒适且美观的谈判桌椅，饮水机，洽谈区的墙上适宜做一些展板（包括广告板、效果图、销售进度表）和证照之类的复印件。洽谈区要求面积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼部辟一区域即可。 签约区：签约区则要求安静，干扰少，所以建议签约区隔成一间间独立的小房间。 办公区：办公区是为现场办公的公司领导、财务、以及现场办按揭的人员而设置的，放在售楼处的二楼较合适。 模型展示区：模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整体模型与单体户型的模型，在本盘为期房的情况下客户也能对本盘进行全面的认识与了解。 音像休闲区：本盘既为现代浪漫高尚小区，就有必要设置一处场所，有着浪漫的音乐、温馨的气氛和柔和的灯光，让客户充分感受这种浪漫的家居生活。并可在此区域放置一大屏幕彩电与触摸显示屏，大屏幕彩电主要播放项目的基本情况，在展厅内播放高质素录影带。以及显示屏方便快捷的资料查询，包括当地情况，以及发展商、合作商背景基本情况等，使客户对项目有更深入的了解和认识。 在售楼部设计当中，我们总是用多种多样的“设计策略”，去满足各种各样的设计诉求，因地制宜，因时而变。合山兄弟装饰售楼处设计都是为特定的楼盘，特定的空间量身定做的，特别是能和营销策略紧密相扣，为楼盘的销售提供一个良好的环境。从这个角度上来说，合山兄弟装饰设计的每一处售楼处无疑都是成功的。 样板间、售楼处设计专家——合山兄弟装饰，先后为六十几家房地产开发企业提供售楼处、样板间设计与施工服务，并参与临沂汽车站、济南交警等政务工程的设计与施工，其先进的设计理念、专业的施工水平，获得省市各级领导的一致好评，也因此合山兄弟装饰被评为样板间、售楼处的设计专家。
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2013-03-23
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小迷涂神 2013-3-23 14:18
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目前，样板间的设计大多在空间划分、装修材料和家具样式上下功夫。风格上简约主义设计和模式酒店式设计十分盛行。样板房设计平庸雷同，毫无生气可言，导致消费者产生对样板房的距离感，很难对于户型使用提出有益建议和以后在该住宅中生活场景的想象提示。一边是很多地产开发商在样板房户型上往往选取大户型，以期达到更宽敞的室内景观效果，另一边是通过缩小样板房中家具尺寸以换取较大空间效果的做法。这样的做法导致样板房效果可信度的降低。 样板间、售楼处设计专家——合山兄弟装饰，先后为六十几家房地产开发企业提供售楼处、样板间设计与施工服务，并参与临沂汽车站、济南交警等政务工程的设计与施工，其先进的设计理念、专业的施工水平，获得省市各级领导的一致好评，也因此合山兄弟装饰被评为样板间、售楼处的设计专家。
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房地产营销中样板房的特点
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小迷涂神 2013-3-22 15:05
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样板房作为房地产开发的特殊产物，它的设计既注重空间布局、材质应用等设计学上的考虑，同时也明确表达出样板房作为地产产品的商业价值特征和丰富的产品信息，进行商业考虑。样板房本身的商业价值决定其作为商品应有的特点：针对性、展示性、特色性、创造性、前卫性。 1 针对性 样板房针对某一特定的目标人群，针对这一群体的共性生活方式需求，通过设计语言诱导潜在消费者。在设计风格上体现出这种针对性的差异，力争让不同年龄不同层次的消费者都能在不同的设计里找到心动的感觉，使得消费者能够便捷准确地从众多的样板房中收集不同的价值信息并进行分析比对，为自己的购买行为提供依据。 2 展示性 样板房设计不仅仅是在较短时间内传达出售楼的相关信息，更强调它的感观效果。为了推动销售，设计中大量运用丰富绚丽的造型手段、语出惊人的创意观念和高深晦涩的思维理念，通过光、影、色、摆设创造出吸引人的氛围，激发消费者的购买欲望。 3 特色性 样板房设计围绕鲜明的主题，努力表现出个性化，展示唯我的独特魅力，让人耳目一新，甚至引起轰动效应。 4 创造性 样板房设计最大的特点是对户型结构进行美化和再创造，通过扬长避短，强化通透的空间、完美的布局、良好的采光、较好的层高、开阔的视野等优点，掩饰户型结构缺憾。于是便有了所谓 “使用面积大于建筑面积”的宣传效应，让消费者觉得物超所值。 5 前卫性 样板房设计往往站在设计的前沿，引导潮流，引导消费。可以说，一切新的设计元素、新的设计理念、新的材料、新的工艺、新的陈设都在样板房设计中有所体现。“地中海风情”、“东方情怀”、“欧陆风”、“简约风”、“复古风”等各种流行风格；环保材料、节能材料；各色陈设搭配，都是消费者的风向标。 样板间、售楼处设计专家——合山兄弟装饰，先后为六十几家房地产开发企业提供售楼处、样板间设计与施工服务，并参与临沂汽车站、济南交警等政务工程的设计与施工，其先进的设计理念、专业的施工水平，获得省市各级领导的一致好评，也因此合山兄弟装饰被评为样板间、售楼处的设计专家。
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房地产营销中推广样板房的目的
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小迷涂神 2013-3-21 14:18
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随着房地产业及装饰产业的进步与发展，消费者有了更高的使用要求及更成熟的消费理念。自从万科地产成功地策划制作了中国本土的第一套样板房以来，房地产开发商为了提高市场竞争力，都着重进行样板房的推广。 房地产楼盘做样板房，一是要达到展示公司的形象和品味的目的，但更多的是要打动目标人群，像商场的橱窗商品，但其功能又不仅仅局限于此，应该是一个楼盘整体设计风格的完整传达。成功的样板房设计可以倡导新的生活方式，突出楼盘的设计优势，弥补回避户型结构或方位的不足，使消费者能直观可视地了解楼盘，从而调动起心底的梦想，刺激购买欲。可见，在诸多的房地产营销手段中，样板房设计已经成为其中最重要的经营要素和营销手段，甚至是标志、品牌。 样板间、售楼处设计专家——合山兄弟装饰，先后为六十几家房地产开发企业提供售楼处、样板间设计与施工服务，并参与临沂汽车站、济南交警等政务工程的设计与施工，其先进的设计理念、专业的施工水平，获得省市各级领导的一致好评，也因此合山兄弟装饰被评为样板间、售楼处的设计专家。
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南京建筑摄影 建筑照片拍摄 楼盘摄影 楼盘广告摄影 房地产画册拍摄
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wangyiwei 2012-3-19 00:23
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南京尚美摄影工作室下设建筑摄影机构、产品摄影机构、服装摄影机构、会议纪实摄影摄像机构，以及企业宣传片、企业形象片、影视广告片等服务，我们拥有职业摄影师 4 名，摄像师 2 名，合作知名导演 1 名，拥有完善的服务流程，以及高端的摄影、摄像设备和专业影棚场地。 工作室前身为南京尚美建筑摄影工作室，顾名思义即以建筑、酒店、楼盘、家装、公装等领域提供服务的特色摄影工作室，随着业务的不断发展，团队逐渐壮大， 目前工作室逐渐面向更为广阔的综合领域服务。 建筑摄影作为建筑的后续，服务于建筑本身，是否忠实还原其面貌就是合格的作品，建筑作为凝固的音乐，是存在精神和文化内涵的，当我们站在一座建筑面前，观看到的是否只是他的体量，构成、色彩、质感、空间深度？这是最直观的表层，作为摄影师，相信每个人都能做到并且很好的用相机记录下来，对于普通住宅、商业楼盘，或许做到这点就够了，毕竟作为商业建筑摄影，能够尽量完美的展示商品本身的特点就可以了。 但是，当我们面对一座体育场馆、一座博物馆、一座纪念馆，我们就应该去深度发掘一下了，因为他们承载着一定的文化内涵、以及历史背景，即建筑精神！对于这类建筑的拍摄，有些适合晴天拍摄，有些适合阴雨天，有些适合白天，有些适合暮色中拍摄，总之，作为摄影师，此刻要主观和客观结合，站在一个高度去解读建筑本身所承载的文化或历史感，将情感融入到镜头，将建筑周围的环境融进去，向观看者传递一座有生命力的建筑 …… 将建筑摄影作为研究方向，致力于建筑空间的研究，一直是我的梦想与追求，很多时候真的很羡慕国外很多概念性的建筑，拍摄建筑，将建筑拍活，拍的有生命是一种很难的境界，我离这种境界还很远，漫漫征途，就这样走下去吧 …… 服务地区不限，外地拍摄报销车旅食宿费用。 联系人：王一威 15150506779QQ;452362591
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南京楼盘摄影 南京房地产照片拍摄 南京房地产图片摄影 南京楼盘拍摄价格
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wangyiwei 2012-2-23 12:18
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南京尚美建筑摄影工作室专业承接：建筑摄影 公装摄影 家装摄影 装饰设计摄影 酒店摄影 商业空间摄影 餐厅会所等商业摄影图片拍摄，欢迎有需要的朋友联系我： 15150506779 QQ ： 452362591. 建筑摄影作为建筑的后续，服务于建筑，通过摄影的方式表达设计师的设计理念，设计内涵，传递建筑本身的精神、品格，摄影师必须通过与设计师的沟通交流，结合自己的综合素养，运用自己独特的观看方式，去观察、了解、提炼、分解建筑的元素，将建筑最本质的精神品质、空间构成等通过镜头展示给观看者，定格成为具有生命力的作品。 室内摄影同样追求的是展现设计师的创作理念、灵魂。将三维实景空间通过光线、构图、设计元素的取舍等，重新融汇进二位空间，这个过程不只是按快门，同样需要了解设计师的设计主题，冷暖色调运用，灯光设计，空间组合等等，在一幅摄影画面里，我们不可能将整个房间容纳进画面，如何去分割空间、重新组合设计元素将是考察摄影师综合素养的一个关键，所以室内设计摄影拍摄前，设计师应该尽量提供他们的想表达的需求，以便摄影师更好的去了解。 公装摄影、酒店摄影等商业空间摄影，最主要的是表达空间构成与环境格调，通过照片向观看者传递这个空间以及与周围环境的关系，让观看者比较直观的去了解该空间的环境，富丽堂皇还是低调奢华，温馨淡雅还是商务端庄。摄影师在这个环境中要迅速判断并且根据其特性，在拍摄时灵巧的运用现场光源，营造不一样的氛围。 以上是个人的一些浅薄的观点，毕竟不是设计行业，说多了班门弄斧，只是根据自己拍摄经验得来，还希望各位朋友指正错误及不足之处。 欢迎有需要拍摄的朋友联系我。王一威 15150506779 QQ ： 452362591
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