土地转让连同其交易价格和交易量的频频变动，严格说来不过是25年前才发生的“新鲜事物”。所谓“土地城市化快于人口城市化”，其实是土地划入城市的权利，大大强过了人口进城的权利。本周我们继续探讨，把大片土地很容易划入城市的权利，究竟是怎样逐步发展起来的。
　　让我们先确认，大批土地被划入城市，是改革开放之后才出现的现象。1978年之前，我国城市人口增长不多，城市总数变化不大，因此城市面积也就没有很大的扩张。像我出生的上海，从小到大，市界似乎从来就没有变化过。1966年“大串联”到过的北京，虽然已经开挖地铁，但“城里”无非就是从东单到西单，“出了城”还是非常农村的地方——学院路一带甚至有带“粪兜兜”的马车出行。那时及以后我去过的几个城市，如绍兴、宁波、苏州、南昌、长沙，以至武汉和南京，以“大上海”之眼光看，差不多都是“小地方”，虽然上海自己也还不过是密度极高的浦西。1978年我从黑龙江高考进京读书，看到伟大首都的市容有了进步，城区不容易再见到马车，但城市的地盘依然如故。从全国看，“国家工业化”时期老城市的扩大有限，新增工业城市虽然有那么一批，如包头、大庆、攀枝花等等，但城市数目总的来说增加不多。
　　城市扩张是上世纪80年代之后发生的。“允许农民自带口粮进小城镇经商、务工、落户”。那个政策口子开得不大，只不过中国农民有8亿之众，即便很小一个比例的人数起来响应，也可以让原来的城镇人满为患。于是城镇要扩大，也出现了一批新市镇，如温州的龙港，就是当时知名天下“农民自办的城镇”。
　　这还是“人口的城市化”驱动的，即随着人口向城镇流动和集聚，城镇范围有所扩大。当时的实际状况是，城乡之间的人口流动已经发生，但土地流动依然障碍重重。套用流行说法，那个时期应该是“土地的城市化慢于人口的城市化”。
　　关键的条件就是一点，即土地所有权依旧不得买卖、出租或以其他形式转让，但国有土地的使用权却可以经过批准后以多种形式转让。全国人大据此原则修订了宪法、土地管理法和刑法得相应条款。仅从字面上看，新的修订也不大，无非在原先“土地所有权不得转让”之后，直直地加上一条：“使用权经批准可转让”。解释起来，国家即全体人民的土地一点没少，也永远不会少；顶多就是这些永远国有的土地，在某一个时期内的使用权，有条件地转让给个人与内外非公企业。所以说，非公经济是会影响到土地转让的。
　　城市开放也一样处理：工厂、商店、楼宇下面的土地，所有权永远国有，但使用权却可以按一定年期转让给内外民企和居民个人。怕变色吗？所有权没变啊。怕政策僵硬、招商困难吗？土地实际上已经可以转让，制度有足够的弹性来容纳新的生产力。现在不少人以为邓小平的“不争论”，就是凭他个人的革命权威下了一道死命令。不完全准确。具体的改革政策和体制选择，也要让好争论的人士难有大的用武之地。
　　代价就是法律的解释很绕口。试举一例，修订后的法律还是禁止“以牟利为目的，……非法倒卖土地使用权”。如何理解呢？网上有如下说明：“所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等”。老天爷，这读得懂吗？我觉得很难。不过有一点，事情是做起来了：统计上描述进入中国的外资和民营经济的增长，每一个数字下面，都实实在在发生了“土地使用权的转让”。所以才说，非公经济是影响到土地转让的。
                                                  【露灬珈】

　　土地转让连同其交易价格和交易量的频频变动，严格说来不过是25年前才发生的“新鲜事物”。所谓“土地城市化快于人口城市化”，其实是土地划入城市的权利，大大强过了人口进城的权利。本周我们继续探讨，把大片土地很容易划入城市的权利，究竟是怎样逐步发展起来的。
　　让我们先确认，大批土地被划入城市，是改革开放之后才出现的现象。1978年之前，我国城市人口增长不多，城市总数变化不大，因此城市面积也就没有很大的扩张。像我出生的上海，从小到大，市界似乎从来就没有变化过。1966年“大串联”到过的北京，虽然已经开挖地铁，但“城里”无非就是从东单到西单，“出了城”还是非常农村的地方——学院路一带甚至有带“粪兜兜”的马车出行。那时及以后我去过的几个城市，如绍兴、宁波、苏州、南昌、长沙，以至武汉和南京，以“大上海”之眼光看，差不多都是“小地方”，虽然上海自己也还不过是密度极高的浦西。1978年我从黑龙江高考进京读书，看到伟大首都的市容有了进步，城区不容易再见到马车，但城市的地盘依然如故。从全国看，“国家工业化”时期老城市的扩大有限，新增工业城市虽然有那么一批，如包头、大庆、攀枝花等等，但城市数目总的来说增加不多。
　　城市扩张是上世纪80年代之后发生的。“允许农民自带口粮进小城镇经商、务工、落户”。那个政策口子开得不大，只不过中国农民有8亿之众，即便很小一个比例的人数起来响应，也可以让原来的城镇人满为患。于是城镇要扩大，也出现了一批新市镇，如温州的龙港，就是当时知名天下“农民自办的城镇”。
　　这还是“人口的城市化”驱动的，即随着人口向城镇流动和集聚，城镇范围有所扩大。当时的实际状况是，城乡之间的人口流动已经发生，但土地流动依然障碍重重。套用流行说法，那个时期应该是“土地的城市化慢于人口的城市化”。
　　关键的条件就是一点，即土地所有权依旧不得买卖、出租或以其他形式转让，但国有土地的使用权却可以经过批准后以多种形式转让。全国人大据此原则修订了宪法、土地管理法和刑法得相应条款。仅从字面上看，新的修订也不大，无非在原先“土地所有权不得转让”之后，直直地加上一条：“使用权经批准可转让”。解释起来，国家即全体人民的土地一点没少，也永远不会少；顶多就是这些永远国有的土地，在某一个时期内的使用权，有条件地转让给个人与内外非公企业。所以说，非公经济是会影响到土地转让的。
　　城市开放也一样处理：工厂、商店、楼宇下面的土地，所有权永远国有，但使用权却可以按一定年期转让给内外民企和居民个人。怕变色吗？所有权没变啊。怕政策僵硬、招商困难吗？土地实际上已经可以转让，制度有足够的弹性来容纳新的生产力。现在不少人以为邓小平的“不争论”，就是凭他个人的革命权威下了一道死命令。不完全准确。具体的改革政策和体制选择，也要让好争论的人士难有大的用武之地。
　　代价就是法律的解释很绕口。试举一例，修订后的法律还是禁止“以牟利为目的，……非法倒卖土地使用权”。如何理解呢？网上有如下说明：“所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等”。老天爷，这读得懂吗？我觉得很难。不过有一点，事情是做起来了：统计上描述进入中国的外资和民营经济的增长，每一个数字下面，都实实在在发生了“土地使用权的转让”。所以才说，非公经济是影响到土地转让的。
                                                  【露灬珈】