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转自：良有方
01
楔子
我一直认为：小户型再怎么创新，也无法改变物理空间“小”这个事实，要想满足更多的需求，只能通过增加面积，这是唯一的出路。
正因为变化比较少，所以我也不太愿意花大力气，去做”投入产出比“较低的创新。我更害怕，自己花了力气进去，结果一事无成，比较丢脸。
所以今天这篇文章，我采取了一个比较”讨巧“的方法。我将对市面上现存的90平三房户型进行梳理、归纳、总结，让大家能比较系统的了解90户型创新有多难。也希望对咨询我户型问题的朋友，有所帮助。
02
历史
为什么市面上会有这么多的90户型，为什么不是80或者100平呢，难道是市场的选择吗？
这个原因要追溯到2006年上海政府出台的“7090”政策：即新建住宅项目的户型比：套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上。
2006年之前，90平方的户型，多数会做2房2厅1卫的设计，也能符合市场的需求。比如下图，南北通透，每个功能空间也比较舒适。
”7090“户型的本意是鼓励刚需消费，而随着房价飞升之后，90平户型就开始了”蒙眼狂奔“，并出现了截然不同的两个方向。
方向一希望潜在客户买两套，打通之后变成一套使用。所以重心放在了如何通过审批，如何打通后空间利用效率高。（所以后续出现的限购政策是来堵住这个漏洞的）这个不在今天文章的轨道上，不展开。
方向二如何用90平方实现更多的功能。比如多一个卫生间，多一间房等等需求。这是今天文章的方向，我会将典型户型拿出来做一些分析。
在户型创新这件事上，我们是永远绕不开”万科“这家公司的。这也是为什么我们一谈起房地产，对”万科“就肃然起敬的原因所在吧。
虽然后来出了”红烧肉“的故事，现在又有了”万科养猪“的新闻，但万科为整个行业带来的”积极“作用，是值得肯定的。
03
案例 在开始今天的”正题“之前，我想把90户型筛选的标准介绍下，免得又被骂惨。
标准如下：
1.户型都来自网络，有具体项目的，我会注明出处。
2.户型的建筑面积在90平方上下5%，并没有非常严格控制在90以下。 3.选取的户型都是3房2厅1.5-2卫的格局。 4.没有明显的”偷面积“，功能空间的使用面积几乎相同。
A
万科新里程（2009）
这个户型最早上海万科在新里程项目上运用的，是开先河的一个产品，当时大家脑海里的90平方户型都是两房户型。
虽然电梯比邻卧室会被吐槽，儿童房只有6个平方会被DISS，但是它确实创造了大客厅的体验，有了三分离的卫生间。解决了多一间房（书房/儿童房）的渴望，让三代同堂同住一个屋檐下成为了可能。
因为一线城市的高房价和双职工家庭决定了老人必须来帮带，多一间房等于解决了社会问题啊，所以是一个非常大胆的创新。
B尚景水岸华庭（2013）
上图户型是杭州的一个楼盘——尚景水岸华庭，这个户型最大特点：是将交通空间和客厅空间复合起来了，这样会显得厅比较大，对于刚需蜗居来说，非常有面子。
另外，完整的2卫能很好的缓解人多上厕所的问题，特别是早上。
所以，后续很多户型其实都参考了这个思路，良子也在户型创新中借鉴了这一点。
我觉得这也是开创先河的一种做法。是不是首创，无从查证，也就不纠结了。
C万科金域澜湾（2016）
这是2016上海万科金域澜湾项目的户型。传统的90户型，我们的惯性思维只会给它两个面宽，而这个户型创新性的给了3个面宽，这是出人意表的地方。
”大面宽、小进深“的好处是不言而喻的。采光面多，南北通透等等，都是两面宽给不了你的。
当然后面市面上还出了4面宽的90户型，那就是瞎胡闹了。
D滨江万家名城（2016）
年万家名城项目的户型，这个户型的创新之处在于：通过设置外廊，将原本中间套的户型变成某种意义上的南北通透户型，赢得了不少市场好评。（组合图如下）
缺点很明显：
a.厨房和卫生间是在夹缝中采光的； b.房间和客厅虽然采光可以，但是对于华东地区，通风的要求无法满足；
c.另外,对比邻户型的日照遮挡比较严重；
我记得采用这种方式解决“中间套南北通透问题”的始作俑者还是万科，最早可能要追溯到2013年的万科城，当时的中间套是3房2厅1卫的格局。
04
分析
上面只是介绍了4个案例，对于大家来说，总不是太过瘾。所以，我又画了几个分析图，也便于大家理解和记忆。主要说明两个问题：面宽和厅。
A面宽之争
一直以来，设计界对于“大面宽、小进深”还是“小面宽、大进深”都存在着一些争议。反正90平方就这么大，无非是2面宽还是3面宽的问题。
大家从上面4张图的对比就能发现：
第一，90户型如果采用2面宽，进深就会有3-3.5的进深，约在12米左右，只能运用在边套；如果采用3面宽，那么进深在2.5个，可以控制在10米以内。可以运用在中间套；
第二，从时间轴来看，3面宽渐渐取代2面宽，成为90户型的主流。究其原因，因为房地产市场发展了20年，改善需求渐渐变成了主流。
B
客厅选择
随着时代的发展，客厅的功能也在发生着一些变化。在90户型里虽然不是很明显，但也出现了“有益”的尝试。
从上面4个户型的客厅染色图，可以发现：
南厅（竖厅）还是以主流的面貌存在着，不管出现在边套还是中间套；而东西厅（横厅）只能出现在边套中，市场的接受程度有待考量。
C
复式空间
在创新这条路上，其实万科还是走的很大胆的，以至于研发的“成果”一经落地，就被争相模仿。更有甚者，被各地规划部门封杀的。因为完全超出了大多数人的想象，但这不妨碍我们去介绍它。
2014年，上海万科在嘉定落地了上图的户型，项目名字叫万科悦城。你没看错，这是一个90户型，不是别墅。当时我去参观了，确实比较震撼。
报批的时候，客厅是2层通高的，不计算容积率。所以这个复试90户型，等于偷了2个卧室的面积。
消费者和开发商都是获益方，而政府有没有觉得吃亏了，我们不得而知。但后来就出了住宅层高大于4.5米折算容积率的细则，也算是尘埃落定了，这可能是这个神户型没能推广开来的主要原因吧。
05
结束语 虽然“7090”政策已经取消了，但是90户型在市场上将一直存在下去。
随着经济的发展，社会结构的转变，也许90户型会有一些“质”的变化。这种变化，可能和尺度无关。它需要的是灵活多变的分割，从而满足每个蜗居家庭的“个性化”需求。
贫穷确实限制了我们的购买力，但不应该限制我们的想象力。给你一个90平方无分隔的空间，也许你也能创造出“让人惊艳的户型”。 | 
